开拓者  Ex plorer         

中国股市、楼市最后的咆哮

2008-03-21

牛刀：大势已去，北京没有一个楼盘可以抗跌

在“高打折”等激进优惠已经难以讨好购房者、楼市回暖遥遥无期的煎熬下，北京多家房地产商从本月起将拿出自己最优质的楼盘对外推销，借助“寻找北京最抗跌、最值得购买的房子”吸引潜在的购房者。——多么搞笑的营销活动，不能不让人喷饭。

这是北京晨报今天的报道。如果开发商真要这么做，那真是傻盖帽了。在商不言商，工夫在诗外，是房地产营销活动的两大精髓。在大势向跌之下，你硬邦邦的寻找抗跌楼盘，那只能说明这个楼盘正在下跌，此地无银三百两是也。我不相信这样的活动还能激活市场？还能忽悠目标客群？ 还能力挽房价于即到？

所有的招几乎都用尽了，这叫黔驴技穷。现在最大的营销就是降价，而且必须一次性降25%以上，过小幅度的降价等于没降，在这方面，北京真的要向深圳学习，深圳的许多楼盘就是靠65折才卖出去的，而且不要玩噱头，不要做局，硬邦邦的65折开卖。这叫实诚，因为你定的房价本来就是虚高的。

如果耗得起，那就不妨继续耗下去，目前这个价位是没几个人认同和欣赏。如果资金链已经在嘎嘎作响，那就不妨坦诚一点，65折开卖。预期北京2008年新开盘的项目将达到270个，总体量1200万方，其中有6成用地已经超出政府规定的开发时限，也就是必须开发，如果不开发，政府有权依法收回；2007年的未售完项目也有100多个，剩余体量800万方，加上几百万方的存量房和800万方的经济适用房和双限房，2008年北京推盘总面积超过3000万方，供过于求的局面已经形成。没办法，对北京楼市来讲，2008年最大的赢家是媒体，预期地产广告总量在2007年的基础上猛增40%以上，受惠最大的是网络媒体和户外。

之所以说北京没有一个楼盘可以抗跌，还在于2008年北京新结婚的人数比2007年将锐减30%以上，刚性需求只是一个美丽的幻象，再加上人们住房观念的逐步改变，保障性住房的逐步投入市场，与北京年度销售总量近年最高的2006年的2600万方相比，预期需求至少减少40%，实际销售面积只可能达到1600万方——这已经是老天照应。在这种情况下，已经抬高了的房价，不可能撑得住。

面对现实，只有降价30%才有可能吸引一部分持币待购的刚性需求，而且只有这个群体，才是北京楼市的衣食父母。至于外国人，山西煤老板，温州投资客，中国其他省份的贪官等等这样的边缘群体，不可能再成为北京楼市的购买主流，不要期望太高。

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牛刀：说北京房价回暖是高房价最后的咆哮

如果用季节来比喻北京楼市，现在（2008年3月） 正是寒冬季节，所有寒冬的特征对北京楼市来说几乎都具备了。你看：一，成交量掉进了冰窖，直接进入三年来的最低点；二，央行刚刚上调存款准备金率到历史高点，一大批指望房贷放开的中小地产商和楼市炒家，迎来当头一盘冰水；三，国际热钱在北京楼市猛赚一把后成功出逃，近万亿美金同时撤离上海，广州，等于把楼 市的血又抽走了一部分。

就目前这种现状，还忽悠什么春天，什么回暖干啥呢？难道真的一点危机意识都没有吗？去年底，中房集团董事长孟晓苏博士就写了一篇博客，《北京房价春节后将会大涨》，我当时就提出不同看法，北京房价面临调整很快就要进入下降通道，这是不以人的意志为转移的。但很多开发商 不信，一位在开发商出任总裁的朋友与我私下探讨，指出我说的是愿望，不是现实，可能扛过这一阵央行信贷就会放开。我当时说，从国家利益出发，紧缩政策应该是长期的，不然，国家经济就会完蛋。现在看来，我所说的，即使只是愿望，起码也是善良的，这就够了。

那么，为什么网络上不断有人忽悠北京房价回暖呢？一个基本的试图就是，让老百姓把兜里的钱赶紧掏出来，去买房去贷款去做房奴，然后大家数着钱弹冠相庆。但现在的老百姓经过2007年 楼市风雨的锤炼，捂着钱袋子就是不放手，因为他们相信了一个真理：原来房价也是会跌的，先有日本香港，远有美国，近有广州深圳，不可一世的高房价不是都降了吗？看来，北京房价下跌只是一个时间问题。任何试图消除人们内心深处对高房价的厌恶，都是徒劳的，因此，说房价回暖是没有用的。

只有一种解释，那就是咆哮，是一种绝望与愤怒的杂糅。你看：北京市房地产交易网的统计数据显示：2008年2月份全市期房网上签约共计3121套，签约面积366864平方米；期房网上日均签约108套。同期，现房网上签约共计1133套，签约面积156135平方米；现房网上日均签约39套。从2008年2月销售数据来看，同比2007年2月，期房日均成交量下跌了128套，降幅达54．2％，环比2008年1月成交量下跌了139套，降幅达56．3％。根据以上统计数据分析可见，北京楼市商品房日均成交套数已经连续五个月下降，到今年2月下降幅度更是惊人，商品房日均销售套数、面积双双创2006年以来最低值，这难道就是春天吗？

每年的三月，都是楼市兴旺之时，可今年的三月呢？尽管第一周成交量在降价打折声中有所放大，可惜昙花一现，原因是，那种降价打折都是犹抱琵琶半遮面，羞羞答答。有道是，你不真诚的面对市场，市场就会欺骗你。当一切都是假的，我就不和你玩了。北京要向深圳一样，一步降到 底，市场才有可能复苏。在去年9月，我针对深圳楼市写了一篇博客：《深圳房价要跌去50%才有可能恢复市场信心》，当时很多人不信，现在来看结果如何？我来告诉你一个数据：2007年8月，深圳房价均价为18900元，现在呢？一月14700元，二月13800元，三月估计跌破13000元，还将直线下跌。北京也一样，只是下降的时间来得晚一点而已。

说北京和深圳一样，是基于这么几个共同点：一是政策面一样，起码现在还没有看出来，为了维护北京的高房价，政府专门给北京市一个新政策，都是9070， 都是第二套房提高首付；二是资金面一样，说加息大家一块加，说提高存款准备金率也是大家一块提，就连境外热钱都是从北京开始出逃；三是市场面一样，都是从没有成交量开始，然后房价大跌。象股市一样，只有成交量骗不了人。我也承认楼市具有区域性特征，但是只要在中国，区域性改变不了楼市的基本属性，因此，只 存在大跌的先后，不存在不跌。至于说奥运投了2000亿等等不能改变楼市的基本属性，正像一位营销大师所说：什么是新车？四个轮子一落地就不是新车。同样，什么是投资？钱投下去就不是钱了，至于还是不是值钱，没人说了算。

所以，北京楼市应该调整的是心态，不要用什么送奥迪宝马，要的是一步降到位，成交量才有可能放大，否则，很多开发商已经面临的财务费用是一天十套房甚至是几十套房，那在内心里才是真正的寒冬。

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熊道：弹得越欢，跌得越狠！

侯宁

周三，大盘终于反弹了！

看到今天的走势，许多昨天还有“崩溃”感的股民朋友可能会松一口气。我在外忙乎了一天，回到家时也有同感，因为连续几日“跌跌不休”，实在是有些恐怖的。即便我认定了目前是熊市，我也不希望大盘就此“崩溃”，所以，我欢迎反弹，更希望那些散户高手能借反弹小赚一 笔，希望那些被套的“苦民”能借反弹“解放”一点自己。

当然，更令人欣慰的是，16日在知钱俱乐部演讲时我让到场朋友关注的唯一一只个股——东华能源，竟然在昨日成了 “万绿丛中一点红”，且在今天再度大涨7.14%。无论如何，我也算对得起破费300元前去听课了三十多位朋友，尽管我主要并非讲个股，也并非所有听讲的 朋友都真的买了“东华”。而且，对“东华”今后走势的把握，还要靠投资者自己。毕竟，现在是熊市，走牛是件很难的事。

比如大盘吧，今天反弹了，不见得明天还会如此表演，因为反弹最凶的都是前期疯涨过的投机性小盘题材股，因为整体走熊的事实并不会因为人民日报的一篇评论文章便有所改变。事实上，人民日报发过许多关于股市的文章，后来都变成了笑话！讳疾忌医啊，言不由衷啊，耽误了多 少国人，更耽误了那些信奉“救市一贴灵”的股民朋友。

其实，真正可怜的，的确是那些对股市知之甚少但却被忽悠进来的投资者。有一位叫“空”的朋友给我留言道：“（我 看到您观点的时候已被套了）可是那个时候已经套了很惨，新股民怎么舍不得割肉啊？我欲哭无泪了！侯老师，您唱多几天吧？让我们解套了，再唱空行吗？现在股市听您的啊！”

说实话，我看到这则留言后真是哭笑不得。是啊，不会止损、不会割肉且看不懂市场是新股民的通病，但被深套的时候，那是神仙都没法子的啊。我在此前还敢建议大家“割肉一半留子弹”，但现在，我也真是没什么“妙招”了。我不是“神”，不是“庄”，股市也从来不会“听我的”！

盼只盼，来了“亲人解放军”，能不顾一切，把反弹进行到底！

但是，这可能么？如今的形势是，不仅我讲的基本面“六大实质性利空”毫无变化，而且股市周边动态也变得更恶劣了，比如美国经济衰退，比如台海危机，比如国内经济可能面临的“最困难”！比如央行又提高准备金率了，下一步便肯定是加息……

因此，今天的反弹与其说是有人“救市”或“利空出尽是利好”，倒不如说是典型的技术反弹或机构自救。是的，反弹随时可能发生，但反弹永远只是反弹；个股随时会有表现，但个股永远只是个股，你能抓住才行！

这便是我们当前需要直面的现实，“龙抬头”的日子里如果你玩“鸵鸟战术”不敢直面，那么如今你便需要真正直面了。还是那句老话，要争取“主动抵抗”的自由而不是被动爱打，或陶醉于“救市哀歌”之中而不知自拔。

切记，熊道之下，弹得越欢，跌得越狠！

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救市是上策

邓聿文
股市跌破4000点后，政府是否应该救市的问题也变得微妙起来。这从中国证监会范副主席日前就股市前后两次自相矛盾的表态中体现了出来。13日，也就是股市首次下探3900点的时候，范副主席表示中国证监会并不会承担“救市”角色，不会 重蹈“政策市”覆辙，但到了15日，又有媒体报道，范副主席说他从未说过政府不救市，是媒体误解了他的意思。

范副主席是否讲过政府不必救市之类的话其实并不重要，重要的是，市场为什么相信了媒体的报道。我想原因还是出在范副主席和监管部门身上。在平安再融资导致股市大跌后，证监会又开始对基金发行放闸，市场本来将此视为管理层的救市举措来理解的，但范副主席偏要 打破这一幻想，否认这是救市之举。而随着两会的召开，市场原本也盼望着两会能够给股市带来一些利好消息，特别是对降低印花税寄寓了很大期待，但股民等来的，却是财政部安排今年征收印花税1945亿的计划，与去年大体持平，这表明这个最有可能出台的救市手段至少在两会后不会推出。联想到美联储几次降息尤其是最近一次联手欧洲央行注资2000亿美元的救市豪举，市场自然也就对监管部门的救市之心彻底失望了。

其实，不光是管理层对股市跌破4000点后是否救市有一种复杂的心态，在专家学者以及机构、股民之间，分歧也很明显。在一些唱空派看来，政府就根本不应救市，他们的理由主要有三点：一是股市涨跌乃市场行为，既然投资股市，就应对股市下跌有心理准备，所谓买 者自负，不能动不动就指望政府干预；二是政府干预也起不到多大作用，美联储的几次降息就是证明；三是目前点位救市已无必要。

对后一个原因，如果确实有证据证明目前点位没必要救市，那么我也赞成不救市。但在股市跌破4000点 后，我们见到的还是更多看空的言论，像谢国钟等，甚至唱空至2000点。股市是一种信心经济，当大家对这个市场都没信心时，它就会有一种自我实现的功能， 也就是说，当你看空到2000点时，它就真的会跌到2000点。若股市实现谢的预言，不仅对市场参与者是一场灾难，对整个国家也是一场股灾。所以，我认为，政府应该救市，也必须救市。

当然，我说的政府救市，原因还不只于此。范副主席在前述的证监会不承担“救市”角色的表态中，一再告戒大家要对中国股市充满信心，并举了三条理由来说明。信心是什么？信心就是在看得见的将来股市能够上涨。如果说股市100年后会涨到10万点，光明是光明 矣，可也等于废话，谁也不会将股票握在手上100年不卖。目前的问题就在于，通货膨胀以及由此引起的从紧的货币政策正在使中国经济的增速和上市公司的利润 受到影响，另外，市场监管的水平也远远谈不上完善。当市场自身不能内生出信心时，就只有通过政府之手从外部给予市场以信心。

诚然，政府干预会产生一系列消极后果，加剧股市对政策的依赖，但正像一个病入膏肓的人一样，如果医生不给他加大剂量极可能就会死去，那明知有副作用也必须用药。这是“两害相权取其轻”的做法。只有等到这个病人身体康复后再慢慢通过其自身的锻炼使体质强壮起 来。跌破4000点后的中国股市就是这样一个病人。所以，政府此时不能袖手旁观，保持“中立”，除非我们是不想要这个股市。

中国股市的“政策市”特点及其在中国经济发展与崛起过程中所起的作用也决定了股市遇到危难时政府不能撂挑子。股市从产生到现在，虽然经过多次改革，市场化有所进步，但从企业申请上市开始，一直到再融资，哪个环节不是要经过政府的审核？既然股市的涨跌都是政 策干预的结果，政府岂然置身事外？况且，像印花税，本就极不合理，为什么不能下调甚至取消？另外，更重要的还在于，中国要抓住国际经济发展的机遇，深化国资体制改革和促进政府职能转变，巩固商业银行改革成果，推动资本市场金融制度创新等等，都非有一个强健的股市不可。

当然，我主张政府救市不是要求管理层非要像美联储一样，降息或给股市大规模注资，政府只要对目前的股市发展态势，清晰地表明救市之决心，以给市场明确的预期即可。但我们看到，股市从6123点的高位跌到5000点，市场没见到这样的救市预期；从5500点 再跌到4500点，也没见到；如今，从5000点跌破4000点，还是没见到。监管层的此种姿态，无疑极大加剧了市场的恐慌心态。
我不知道监管层 为什么惜言如金，不肯明确表达救市之意图？是担心救市没效果吗？果真这样，我觉得大可不必。政府救市了，表明政府确实努力了，在为这个市场和人民负责，如果因此达不到效果，人们也是不会怪政府的。但如果政府没救市，或者虽然也在救市但却使市场误以为没在救市，那么人们肯定会把怨气出在政府身上。

总之，借用一句俗话，政府救不救市是一个态度问题，救市效果如何是一个水平问题。水平问题当然要考虑，但态度问题更关系到政府的信用。事实上，只要监管层清楚地表明救市的决心，股市的很多问题市场自身会解决。

来源：博客中国

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