中国政府重拳出击抑制房价

2010-4-20

中国政府重拳出击抑制房价

记者：申华

为抑制高烧不退的房价，中国国务院日前出台新调控政策，中国媒体称，新政策为近几年来“最严厉的”调控措施。不过，北京房产业内人士则各有不同解读和观察。

*“新国十条”*

国务院4月17号名为“国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”，同时被简称为“新国十条”的文件规定：在房价过高地区，可暂停发放购买第三套及第三套以上住房的贷款。通知还说，对于不能提供一年以上纳税证明，或者社会保险缴纳证明的非本地居民，也将暂时停发购买住房的贷款。

*业界反应敏感*

“新国十条”一出台，房屋业内人员对市场需求变化的非常敏感。北京亦庄楼盘销售点营业员蔡东明说：“今天早上大家都收到这个短信了，但是市场实际情况没有想象那么严重。今天又正好开放了50多处房源，一天之内还是卖出了20多套，小50套。”

* 初效已见炒房客抛售*

北京晚报援引专家的话说，北京的房产交易量将会大幅下降，因为政府最近抑制房价政策接连出台，楼室已明显波动。中国经济网说，北京，上海和深圳炒房客集中地，近期大量抛盘。一名浙江炒房客一次下单，抛售北京北三环地区20套住房，总价高达1点3亿元人民币，房屋均价每平米四万。

另外，新浪网调查显示，67·5%网友说，停发第三套住房贷款会有效抑制房价，30%网友说，近期没有买房计划。

* 政策震慑不等于政策落实*

房产业内人士蔡东明认为，国务院的新政策真正落实尚需时日，房市需求不会立即萎缩，短期内反而会被一定程度带动。他说：“因为各个银行还没有下最终的东西，也就是实施细则，比如，买二套房要交50%首付的规定也没有执行，首付款只有40%，银行也是会给签的。至于以后什么时候执行，没有一个明确时间，所以政策效果没那么明显，不是立竿见影。”

*地方政策出击*

报道显示，除了国务院指令性政策外，地方政府近期为抑制房价，施行或者即将出台一系列政策，因为中央已将部分税收制订权下放地方。东南新闻网日前报道，重庆将试征个人住宅销售税，名为“特别房产销售税”的新税种实施方案，据说已得到国务院批复，上海将纳入这一试验实施的城市。

*钻政策空子？*

“上有政策，下有对策”是中国政治生态特点之一。针对国务院最新十项规定，房产业内人士蔡东明认为，这次好像有来头，但是，最终还是要看实施力度，政府决心面临考验。他说：“这项政策的执行，我觉得是肯定的啦！但是现在银行没有正式下文。不过，有的银行已开始紧啦，首套房首付已要求30%，20%已不给做啦，不论是多大面积的。如果这个政策实施的力度很大的话，会有影响；如果银行从中再找一些漏洞，或者采取其他什么策略，政策就要打折扣；只要执行力度有，肯定会有影响。”

*售楼员展望*

眼下，中国政府抑制房价“重拳出手”，新政策频频；房市观望者多，房价崩盘说甚嚣。尽管如此，接受采访的北京房地产人士普遍认为，不对中国房市“钢性”总需求担心，未来7、8年卖房这一职业很稳定，只望楼价在宏观调控下温和成长，温州炒房团之类的投机得到抑制。

不过，有学者认为，中国各级政府增加财政收入的欲望，以及国家对土地所有权的占有，才是房屋价格失控的源头。

□ 美国之音

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　　　　　　　　　　中国高层下“狠招”打压房价的真正原因

　　4月15日国务院发表声明，购买第二套住房的家庭至少需要缴纳50%的首付款，而当前的首付比例则是40%。第二套房的贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对于购买首套自住房且面积在90平方米以上的家庭，政府也为其设立了至少30%的首付比例。

　　4月17日，国务院再次宣布，房价上涨过快的城市，地方政府有权根据实际情况停止对第三套住房停止发放贷款。国务院发表声明称：“必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策。坚决遏制部分城市房价过快上涨。”

　　系列政策是自中国有房地产信贷以来，最猛烈的调控政策。房地产出现阶段性萎缩，房价已经触顶并将逐步下行已成为业界普遍的共识。

　　在国务院发表的声明中称：“部分城市房地产价格大幅上涨，已成为一个“突出”的问题。”早前公布的统计数据显示，3月份中国大中城市房价同比上涨 11.7%，是近5年前开始编制该指数以来的最大涨幅。此前的三令五申以及系列引导性及劝告性政策始终无效的情况下，才迫使中央最终下“狠招”强行打压过快上涨的房价。

　　房价过快上涨早已让人们担心房地产行业所产生的泡沫可能具有的巨大的破坏性。本次调控是一个落到实处的，强有力的调控。一直以来，从中央到地方政府都被批评太过“优待”房地产行业，舆论普遍认为对于地产的调控政策总是说得多做得少，总是高举轻打，总是过分依赖房地产业对 GDP的贡献，最终的结果是扶持了一个畸形发展的房地产业、一个畸形需求的房地产市场，以及一个以房地产为龙头的经济增长模式与土地财政模式。其诟病影响可能是广泛的，深远的，超越房地产领域的。

　　也有业内人士指出，此次调控力度可能过猛，可能错杀了部分改善型的有效需求。我认为，相比较而言，当前高房价所积累的系列问题(金融安全、民怨、经济增长摸索的畸形等)更突出，更严重，更紧迫。两害取其轻，此次“猛药”所可能产生的“副作用” 可以暂时不予以考虑，可以视具体情况再行微调。

　　中国的房地产也在近20年期间以自己独有的方式飞跃性地高速发展，快速飞奔的身后留下的是一系列的问题与困扰，此次调控政策并不能视其为标本兼治的一服药，只能是在特殊情况下的一次特殊政策。仍有许多问题要研究，要解决。我国地域辽阔，经济结构、文化差异巨大，在房地产业发展上并不能简单地以新加坡、香港模式等为师，要探索一条最适合我们发展方式仍是一条任重而道远的路子。

　　易鹏：动真格了!疯狂的房地产该遭“报应”了

　　面对房地产的非理性的泡沫，政府终于出手了。国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议指出“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　这已经是“史无前例”的对房地产最严厉的调控政策。导致前一波房价大幅下跌的，是2007年9月首次执行的“二套房首付四成及利率上浮10%-30%”的信贷政策，这直接造成 2007-2008年的楼市低迷。幸亏有了金融危机，为了挽救经济，才在2009年用“改善型的第二套比照首次置业”的政策，促成2009年房地产的大爆发。房地产也变相扮演了中国走出金融危机大救星的角色。

　　中国的历史上有无数次的功高盖主，从而被主所杀的故事。这次之所以对房地产出手这么重，也是源自房地产功高盖主。房地产在帮助中国经济走出金融危机的沼泽带以后，不知道收敛，演绎成了疯狂，导致了房地产的泡沫已经到了各界不能容忍的地步。全国人大财经委一季度经济形势分析会议认为，房价和房地产市场的继续失控和产生的巨大泡沫，很可能引发比金融危机影响更大的经济和社会问题。于是中央政府出此重手，也就无可厚非了，可以说，房地产的疯狂带来的报应已经来了。当然，任何政策的出台，都有它的两面性。这“一刀切”，在控制房地产泡沫的同时，肯定也会伤害到一些非投机性的刚性购房需求，但在两害相权取其轻的原则上，这种代价是值得付出的。

　　这次二套房新政的推出，对房价的抑制作用肯定是有的。一个最直接的效果就是降低了按揭贷款造成的杠杆倍数，意味着投机或者购买二套房的资金需求量和成本直线上升。同时，政府出台如此之猛的政策，会导致整个购房市场出于短期看空房地产的重大心理预期。心理预期会直接导致广大购房者持币观望，直接推动房地产成交量下降。

　　政策出台以后，肯定还会有一个双方博弈的相持阶段。根据“量在价先”的经验，这次新政目前对于房价的影响肯定有一个滞后期。一般会在 3—6月后，才会在交易量巨大萎缩的影响下，打压房价。如果，在这种猛烈的政策下，房价还不下降的话，在金融危机已经过去的背景下，政府必然会继续出重拳。

　　当然，对这次房地产新政是否最终能够取得效果，关键还要看落实。商业银行因为自身经营利益驱使，地方政府因为房地产政绩作怪，都将成为阻力。这些先例在前几次的宏观调控中早就有了发生，才导致了房价越调越高。

　　对于这次新政是否会造成房价大跌的担忧，我认为完全没有必要。一方面，经历去年楼市的大爆发，开发商手里拥有的资金是比较充裕的，有足够的抵抗能力。这次新政更多的是对实力较弱，资金链存在问题的房地产进行洗牌，反而有利于提高房地产的集中度。一方面，政府也不希望房地产暴跌，既然有政策打压，同样可以采取政策来扶持，一旦到了崩盘的区位，政府还是会出手的。现在的打压，关键是要使得房地产能够听话、健康地成长。中国的城市化是少不了房地产业的。

　　任何政策，有人受伤必然有人受益。在我看来，这次房地产新政最大的受益者，也许就是股市。现在巨大的房地产的泡沫，其实也有一个好处，那就是分流过剩的流动性。现在的中国真的不差钱，但这种流动性过剩从房地产中挤出来的时候，股市必然会成为下一个资金的汇聚地，在巨大资金的推动下，也许下半年的中国股市会有些表现。

　　这是昨天给长江商报写的文章，没有想到才过了一天，又有更加严厉的政策出台了，看来这次国务院有意识的采用策略，步步紧逼，给人以风雨欲来的感觉。

　　国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

　　现在的猫腻就在于，究竟用什么标准来衡量那个城市的房价上涨，目前统计局的数据是有水分的，地方政府也许会为了自己利益可能会借机开通道。

　　牛刀：高房价挑战的是中国社会的底线

　　很多人不明白，为什么中央政府这次来真的，但是，同样也有很多人表现出很多疑惑，一是这样的政策地方政府会执行吗?二是会不会又像2007年那样，刚刚促使房价回调结果不到一年房价重又开始飙升。我想告诉大家的是，中国房价像2009年这样飙升的状态，十年之内不可能发生，因为高房价已经挑战了中国社会的底线。

　　对房地产信贷政策来说，五成首付已经是个极限，何况还附带了一系列辅助政策，包括提高基准利率的1.1倍，从泡沫的严重程度来看，五成首付尽管不能很快刺破房价泡沫，但是，能促使房价泡沫严重的城市房价迅速回调。真正刺破房价泡沫只有使用货币政策，用两种货币工具交替运作，提高存款准备金率和加息，房价泡沫不破都不行。

　　在使用货币工具之前，中国社会和中央政府给楼市炒家多次严正警告，但是，这些利令智昏的群体已经失去理性，在暴利面前无弱者，个个奋勇挺身，冲到炒楼的最前面，就像中了魔咒的敢死队，只相信刀枪不入，不相信一颗子弹就能把你撂倒。结果是不用说的，所有在高位接盘的炒房客，最后的结局香港出现过，日本出现过，韩国也出现过。

　　现在我们来回答前面提到的问题，为什么中央政府这次来真的?昨天，国务院发出通知要求对房地产开发企业购地和融资的监管。这个通知，等同于日本大藏省当年在房价泡沫破灭前颁布的《土地融资限令》，扭断了开发商的资金链，尽管各个城市各个国家房价泡沫的衍生与吹大的过程不一样，最后刺破泡沫的手段几乎都相似，因为房价泡沫的本质都是一样的。

　　通知指出，国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。

　　通知的最主要精神和日本《土地融资限令》一模一样，那就是从银行的源头堵塞开发商用土地作为资产来融资的渠道。国务院明确指出，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

　　加息其实也只是早晚的问题。只要一加息，就等于宣布了人民币开始停止贬值。币值稳定，民心才会安生，社会才会稳定。而高房价挑战的就是中国社会的底线——稳定。高房价存在一天，人民币就不可能停止贬值，用为高房价是个巨大的黑洞，用多少人民币都不可能填满，所谓欲壑难填，就是这个意思。

　　可以说，2009年增量货币当中，至少有一半进入了楼市，也就是货币贬值当中一半的因素是因为房价泡沫吞噬了巨量财富。牺牲全民的财富去支撑高房价，其本质就是让贪官和奸商乱我中华，害我民生，天理不容，罪不可赦。社会稳定这个底线是不容任何人挑战的，因为中华民族经不起折腾，谁挑战了这个底线，谁就将自食其果。贪官如此，奸商亦然。

　　很多人不明白，为什么 2009年，中国的投资增长当中，增速最快的不是第二产业和第三产业，而是第一产业，增速高达51.8%，这是数据比历史上的正常年份高了一倍。国家为什么那这么多钱洒向农村，一是农民以前的收入增长的确低于城市居民，但是更主要的因素是这种长期积累的矛盾，引发了中国农村社会的不稳定，2008年下半年贵州的瓮安、湖南的吉首、江西的南康、湖北的巴东遍地都是爆发全球瞩目的重大事件。

　　如果城市爆发这些事件，目前来看只有一个原因，就是在高房价的压迫下，中国城市贫民的抗议浪潮。这种浪潮是不可阻挡的，也是所向无敌的。化解这种抗议浪潮的唯一办法，就是尊重普通民众的居住权，遏制楼市投机行为，要知道衣食住行是天生的权利，是不容剥夺的。从今年一季度数据上看，城镇居民可支配平均收入增长7.5%，农民人均可支配收入增长9.2%，城乡收入增长出现逆转。

　　尽管城乡居民收入都低于GDP的增长，但是，城市居民与农民收入增长的差距正在拉大。而且，城市居民的生活成本正在提高，高房价带来的恶果正在显现。如果此时房价泡沫还在蔓延，通货膨胀一触即发，那中国城市居民的生活质量和幸福指数将急剧下降，而且，政府无法像给农民补贴那样补贴城市居民，社会的动荡就将爆发。

　　社会稳定是中国社会的底线，是不容挑战的。想清楚了这点，我们就应该明白，为什么房价泡沫必须刺破，而且，按照经济规律，没有哪个国家的房价出现泡沫以后没有破灭，因此，中央政府最近一系列严厉措施的出台也就在情理之中，效果如何，只能拭目以待。但是，依据这些措施的力度，半年之内，一线城市房价暴跌趋势已经形成。